5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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