近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(z夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说hōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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