滨江集(jí)团等(děng)个别(bié)民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自然而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营(yíng)企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同(tóng)样(yàng)受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季(jì)报(bào)，滨江(jiāng)集团的十大流(liú)通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行股份(fèn)有限公司(sī)－景顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资(zī)产管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期(qī)持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一季报(bào)，该资产公司(sī)的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的(de)受青睐(lài)，和(hé)其(qí)自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度(dù)都(dōu)表现了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据(jù)近(jìn)期(qī)发布的(de)2023年(nián)一季报，今年(nián)一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的(de)战略布局关系密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成。近(jìn)三年持续(xù)稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极(jí)，根据(jù)诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金(jīn)额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的(de)本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名(míng)迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎来多家(jiā)机(jī)构(gòu)的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了(le)信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地(dì)产产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环(huán)节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游(yóu)。“中国(guó)房(fáng)地(dì)产行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我们(men)相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住房规(guī)模越来越大，随(suí)着时间的(de)增加(jiā)，内装更新的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却(què)一直都(dōu)很好。对(duì)于地产产业(yè)链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材(cái)、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳(yáng)线的(de)基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品的(de)研(yán)发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，能够发(fā)现该股早(zǎo)已成为基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括公募的(de)中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光(guāng)一时(shí)的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同(tóng)一时(shí)间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司都(dōu)实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》发现(xiàn)广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对(duì)于定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在(zài)另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三(sān)只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的(de)大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务(wù)不(bù)是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年(nián)到期的(de)合同(tóng)里(lǐ)提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚(gǔn)动的(de)大部分项(xiàng)目到(dào)期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定人员成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户(hù)没有陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译那么满意，能做到提价(jià)难(nán)度是(shì)非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是(shì)该公(gōng)司(sī)能在业(yè)内做到到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这(zhè)跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关系(xì)的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

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