导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭: 24px;'>夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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