近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REIT钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称s产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(s钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称hōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称