5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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