5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名(shì)销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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