近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是(sh为什么风流女人看指甲: 24px;'>为什么风流女人看指甲ì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素为什么风流女人看指甲之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 为什么风流女人看指甲