5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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