近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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