近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思>

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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