5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出(ch为什么复兴号很少人买ū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比为什么复兴号很少人买扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前为什么复兴号很少人买途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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