OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能(né乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法ng)、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了(le乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法)2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区(qū)域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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