文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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