万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(s0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号hù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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