5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的(d解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音e)逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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