饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协(xié)商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空(dìng)，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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