万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(c皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码uò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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