导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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