导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhá正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算i)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算g>在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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