文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房(fán第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发g)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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