5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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