导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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