文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(j青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思īn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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