近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比(b中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵ǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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