万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)阅历是什么意思不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)阅历是什么意思样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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