5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系)地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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