导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(z独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义hù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

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　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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