饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成(戊申年是哪一年chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fá戊申年是哪一年ng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)戊申年是哪一年房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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