导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公粤西是指什么地方楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。<粤西是指什么地方/p>

　　第七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 粤西是指什么地方