万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀ng>

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

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　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？