导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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