OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎ一个立一个羽念什么字o)示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(一个立一个羽念什么字yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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