文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只盱眙的邮编号码是多少啊能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。盱眙的邮编号码是多少啊p>

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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