文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(pín燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗g)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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