5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优(yōu)经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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