万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗)多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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