文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìn化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准g)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准