一线(xiàn)城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房(fáng)指(zhǐ)导价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息(xī)为什(shén)么这么(me)重要？首(shǒu)先二手房指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几(jǐ)乎是最(zuì)后一个(gè)还在“认真”实(shí)施这条政策的城(chéng)市，最(zuì)后深(shēn)圳是房价前三的核心城市(shì)。所以，深圳的(de)一举一动都具有风(fēng)向标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人士指出，深(shēn)圳二手房(fáng)指导(dǎo)价如果取(qǔ)消，首先有利于深圳(zhèn)二手房(fáng)回(huí)暖(nuǎn)，然后二(èr)手(shǒu)房回暖有(yǒu)利于深圳楼市(shì)总体(tǐ)回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有利(lì)于(yú)全国(guó)楼市回暖(nuǎn)....

　　看(kàn)吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价”正式(shì)结束。传言(yán)称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低(dī)为准。

　　自(zì)此，参(cān)考(kǎo)价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前没有看到官(guān)方文件。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息，目前深圳多家大(dà)行表示(shì)“尚未(wèi)接到正式通知(zhī)，目前仍按参考价(jià)办理按揭”。所以还需要持(chí)续(xù)的关注(zhù)。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃进认为，本次(cì)政策大(dà)概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新(xīn)的规则进行，但(dàn)不会出(chū)台正式文件。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳(zhèn)楼市二(èr)手房(fáng)指导价横空出世(shì)。当(dāng)时，深(shēn)圳一口气公布了全(quán)市3595个(gè)小区的参考(kǎo)价，很多南(nán)山(shān)、福田、宝(bǎo)安中心区(qū)的高价盘(pán)，直接按照当时(shí)的(de)市场价打(dǎ)了5折、6折(zhé)来“指(zhǐ)导”，银(yín)行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得(dé)厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市(shì)场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付(fù)3成即(jí)300万(wàn)；如果指导价打七折即700万，那么首付(fù)3成210万，加上需要(yào)全款支(zhī)付的(de)部分，实际首付去到了(le)510万(wàn)，相当于首付5成了(le)（多给210万首付）。这直(zhí)接(jiē)让大(dà)批量买家，失(shī)去了购房(fáng)能(néng)力，相当(dāng)于(yú)强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深(shēn)圳推行二(èr)手房参考价以(yǐ)后(hòu)，东(dōng)莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州(zhōu)等10多个(gè)城市陆续跟进。事实(shí)也确实(shí)证明了，这条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统计(jì)，实施二手房(fáng)指导价的10个城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌价(jià)降了(le)。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国(guó)70个大(dà)中(zhōng)城(chéng)市(shì)房(fáng)价只有6个同比(bǐ)上涨，其(qí)他的泥沙俱下。

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　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数据显示(shì)：成(chéng)交量上，二手房指(zhǐ)导价出台当(dāng)年，深圳二手住(zhù)宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指导(dǎo)价(jià)发布当月相(xiāng)比(bǐ)，如今二手房挂牌价低于及接近参考价的(de)房源占比大幅(fú)增加。2023年(nián)一季度，深圳各区二(èr)手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人(rén)，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻(wén)不绝(jué)于耳。

　　据说一位码农三年(nián)前高(gāo)杠杆买(mǎi)了(le)2套华润(rùn)城(chéng)，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破产。据媒(méi)体推(tuī)测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买家的(de)实(shí)际购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三(sān)年(nián)的(de)房贷和持有(yǒu)成本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳一大(dà)批(pī)人(rén)这两(liǎng)年感受(shòu)到了(le)太多“心酸”。二手房成交量创下(xià)多年新低，学(xué)区房神话不(bù)再，房产(chǎn)中介的日(rì)子难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实(shí)施了二手(shǒu)房指导价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目(mù)前只有深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显(xiǎn)

　　最(zuì)近一线城市也不(bù)端着(zhe)了。

　　近日(rì)，北京(jīng)在房山区(qū)试点多(duō)子女家庭和职住平衡(héng)家庭购房支持(chí)政策。上海也(yě)考虑予以多孩家庭在新房计分制度政策上的支(zhī)持(chí)。

　　从最新公布的(de)3月份70个(gè)大中城市商(shāng)品住(zhù)宅销售价格变动(dòng)情况来看(kàn)，广州、深圳的新(xīn)房、二手(shǒu)房价格(gé)仍(réng)然是同比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经(jīng)同比增长了，其他(tā)二线(xiàn)城市如杭州、成都、南(nán)京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更(gèng)急。3月份，两部门联合发文，全面推动(dòng)二手(shǒu)房“带押过户”全国(guó)实施(shī)，这(zhè)是一条被广泛好评的新政。对于激活二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易，具有定(dìng)海神针(zhēn)般的作用(yòng)。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日更是指出(chū)：建筑业(yè)、房地产企业(yè)要(yào)发(fā)挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回归到(dào)常识(shí)，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了，上面不(bù)就塌了嘛？压(yā)舱(cāng)石如果(guǒ)压不住，小船不(bù)就(jiù)翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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