万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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