近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察(ch外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红á)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(du外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红ì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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