导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增戊戌年是哪一年长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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