饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机构(gòu)存在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具(jù美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能(néng)对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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