导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么　

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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