万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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