饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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