近两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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