5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集iphone12换电池多少钱中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāiphone12换电池多少钱ng)米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除iphone12换电池多少钱去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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