饱(bǎo)受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chén家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕g)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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