5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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